房地產合作開發操作要點有哪幾項?有風險嗎?在一些投融的項目當中，投資的方式是比較多的。現在有些小型開發商作為土地方，就會引入大型的開發商合作開發方式，以此來解決一些經濟上的問題。房地產合作開發操作要點有哪幾項?

　　房地產合作開發操作要點有哪幾項?

　　1.合作開發的概念及特征

　　根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《土地使用權糾紛司法解釋》”)第十四條的有關規定，合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

　　根據該規定，我們認為，房地產合作開發是指合作各方以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險的房地產開發模式。

　　實踐中，市場主體常常以合作建房、聯合開發、聯建等形式進行合作開發，但是否構成法律意義上的合作開發，主要取決于具體合作模式是否符合共同投資、共享利潤、共擔風險的特征。

　　司法實踐中，部分名為合作開發的商業操作，可能被認定為其他合作形式。

　　2.引入合作方的模式

　　一般來說，土地方引入合作方，除了融資需求外，可能也有品牌、市場等多種戰略考量。

　　基于不同的戰略考量，合作開發可以采用不同的模式。有的觀點將合作開發概括為四大模式、六大模式，乃至十大模式。

　　我們認為，從法律的角度切入，合作開發可以概括為兩種模式：(1)法人型;(2)合同型(也有觀點認為還有“合伙型”)。

　　所謂法人型，即合作各方以項目公司為平臺，通過持有項目公司股權的模式進行房地產合作開發。

　　而所謂合同型，即合作各方不成立項目公司，僅僅通過協議約定的形式進行合作開發(為了項目管理需要可能會搭建臨時項目部等機構，但該等機構并無法人地位)。

　　實操中，以法人型合作開發更為常見。合作各方構建法人型合作開發的主要方式包括：(1)共同設立項目公司;(2)合作方增資取得項目公司股權;(3)合作方通過股權收購取得項目公司股權。

　　3.操作要點

　　事項分別是三會設置、總經理設置、審批及引薦管理、非操盤方的知情權及審計安排、退出機制。

　　房地產合作開發有風險嗎?

　　一、開發主體選擇不當帶來的稅負風險

　　在一方出地、一方出錢的合作開發模式中，存在三種情況：一是出地方做開發主體;二是出錢方做開發主體;三是雙方共同新設開發主體。方式二和方式三都需要將土地過戶到另一個平臺，會給出地方帶來大額稅費，出地方意愿下降;而方式一土地不過戶，對出錢方而言風險較大，需要通過其他措施保證出錢方的利益。如果開發主體選擇不當給轉讓土地一方企業帶來大額稅費，或者給開發主體留下稅負黑洞。

　　二、雙方權利義務不對等帶來的管理風險

　　在很多失敗的合作開發項目中治理結構和議事規則設計的不合理會造成雙方權利義務不對等，這里面的包括三個層面：一是股東層面，包括股東權利義務、爭議解決機制、進入和退出機制等;二是董事會層面，包括董事會人員構成、董事會職責、重大經營方針制定及重要人員的任免等;三是財務層面，需要對財務人員、財務職責及資金、印鑒等進行明確，總體上需要按照一方管理、另一方監管的設置原則來安排治理結構。如果合作協議中沒有對上述事項進行明確就會造成權利濫用、監管失控，最終給合作前景埋下隱患。

　　三、利益分配不均造成的經營風險

　　在實務中合作開發常常會因為利益分配不均而散伙，造成這種情況一般有兩個原因：一是從開始就沒有將利益分配劃分清楚;二是在合伙過程中股東心態發生了變化，認為自身的投入回報不成比例。事實上，合作開發的項目利益分配除了應該考量投資因素外，還需要考慮其他對項目特殊貢獻因素，比如融資、管理、人脈關系等，只有將貢獻因素盡可能考慮全并且量化，才有可能盡可能在分配上做到公平。另外一個層面要考慮的是分配方式，目前常見的分配方式有三種：一是一方收取固定收益另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤;三是雙方合作開發，完工后分房。上述三種分配方式每一種在稅收上的負擔都是不一樣的，無論是采用那種分配方式都應該在合作開發協議中明確，做為后期雙方分配的依據。

　　四、經營不合規帶來法律風險

　　房地產開發項目由于開發周期長、報建手續復雜，一些房地產企業經營過程中會出現不合規的情況，比如設置兩套賬、延遲納稅、股東挪用公司資金等情況，雙方合作順利的時候都沒有問題，一旦出現信任危機，操盤方會面臨被舉報、被起訴等法律風險。因此，在雙方合作開發協議簽署中應當明確無論是那一方操盤都應當合法經營，不能出現違法經營的情況，從一開始就杜絕這種違法風險。