房企合作開發模式及利弊分析。近年來，中國房地產行業整體項目合作增多，房企之間的合作開發成為常態。主要表現為銷售權益比例逐年下降，同時少數股東權益占比逐年提升。而降成本、擴規模、分散風險是合作開發增多的主要原因。那么當前國內的房企合作開發有哪些模式呢?房企合作又有哪些利弊?

　　房企合作開發模式主要有：

　　一、與土地持有方進行股權合作

　　同樣為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優質土地的公司，以入股項目公司的模式開展合作開發。通過股權合作最大化發揮項目的品牌價值，達到雙贏的效果。

　　二、合資成立項目公司獲取土地

　　在目前行業整體融資成本提升、資金趨緊的環境下，房企首先會傾向于選擇在項目層面達成合作，通過合作拿地的模式開展合作開發。

　　一方面，目前對于房企而言，熱點城市高單價大體量的地塊在招拍掛市場中需要的資金量極大。合資成立項目公司合作拿地，可以使各方分攤投資資金，降低投資風險。

　　另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場競價、競自持、競配建的背景下，房企通過聯合體“抱團”聯合競標的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發的非理性競爭，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價獲取土地，顯著降低拿地成本。

　　三、小股操盤

　　目前房企對于小股操盤模式的應用也越來越多。小股操盤的模式要求房企具有較強的管理體系、金融及品牌輸出能力。首先，房企會尋求資金方進行合作開發，操盤方的持股比例通常遠小于50%，但全權操盤。其次，操盤方會先按照銷售收入收取一定比例的管理費，然后按照股權比例進行利益分配，分配比例與持股比例往往不同。

　　四、代建

　　代建業務作為房企輕資產輸出的主要模式之一，目前也已成為部分房企的重要競爭力。代建業務更傾向于是一種企業的發展戰略，而其他合作方則會更多地扮演土地提供方或財務投資方的角色。

　　五、集團層面的戰略合作

　　近年來，房企在更上層的集團戰略層面達成合作的現象增多，集團戰略層面的合作可以理解為更為穩固的聯合開發模式。參與合作開發的房企可以通過項目各開發職能專業層面的優勢互補，降低開發成本并增強項目抵御風險的能力。

　　具體而言，合作開發中房企可以發揮各自的開發優勢、管理優勢、資金優勢、融資渠道優勢、資源優勢等，降低管理成本、融資成本以及整體的項目開發成本，以提升項目整個的產品競爭力以及抗風險能力。

　　房企合作開發的好處有：

　　一、降拿地成本：過去房企拿地一般是各自為戰，拿地競爭異常慘烈，頻現的“地王”顯著抬高了開發商的成本，但過去房價地價是單邊上漲，貴一點的拿地成本對于房企來說可通過提高售價來化解。但目前房價地價均抬升至較高水位，未來難以趨勢性上漲，房企較多地通過合作方式進行拿地，減少競爭從而降低拿地成本是非常合理的選擇。

　　二、擴大銷售規模：地產白銀時代，規模至關重要。融資、銷售、拿地、運營，未來幾乎每一個環節，規模的優勢都將顯現。房企通過小股操盤、代建等輕資產運作方式可以利用有限的資金撬動更多的地產項目，大幅提升銷售規模以盡快沖擊規模房企的榜單。

　　三、分散風險：股權的背后是超額收益的獲取權，過去開發商不愿意輕易讓渡股權本質在于地產行業的高盈利特征。白銀時代后，地產行業回報率下降，風險也在逐步提升。開發商讓渡股權的意愿提升實際上也反映其思路逐漸由“追逐超額收益”轉變至“防風險”，更愿意接受代建、小股操盤等投入小且收益相對穩定的新型合作開發模式。

　　房企合作開發的弊端有：

　　雖然近年來中國房地產行業整體的項目合作開發已成為常態，各種合作模式也日漸成熟。但項目合作開發在為房企創造諸多價值的同時，實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題。

　　首先，在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。

　　另外，由于合作開發項目涉及的企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在的責任界定問題，也是不容忽視的。

　　通過上述內容，相信大家對于房地產合作開發有了基本的了解。雖然這項投資也有著一定的風險，但是如果能夠找到一家投資經驗豐富的股權投資公司，將會降低風險，提升利潤。