2021-10-18 16:47:28
地產合作開發項目如何正確投資避坑?隨著房地產行業融資的不斷收緊，土地新政持續發酵，現在合作開發成為房地產開發的主流模式。
房地產開發的典型特點
投資規模大、開發周期長。在開發過程中，一些房企由于缺乏經驗與資金短缺，往往會陷入土地摘牌后遲遲不能動工，或項目停滯無法推進的境地。
房地產合作開發項目如何正確投資
在加大股權層面，房產企業之間的相互合作，在大規模的訴求之下，早期合作的商務條款談判其實更多集中在土地價款、股權比例、操盤條線劃分、并表權等方面。但是對于常規的融資業務，很容易出現分歧，所以明確合作相關事宜非常重要。如果從投前、投中和投后三大環節為分類，梳理合作開發項目中的常見問題，可以得到以下結果。
投前：合作對象選錯了;項目團隊不靠譜;公司治理混亂;合作協議粗放。
投中：粗放管理;稅籌疏漏;成本超標;出現僵局。
投后：退出機制不清晰。
其他問題：倉促上陣、對方拖后腿、理念不同、合作過程細節不注意、爭議問題解決、協調和管控難、數據指標差異。
如何正確避坑
1.做好合作方盡調：地塊調研方面首先要勘察清楚，內部有沒有對開發不利的條件，比如高壓線、文物等有遷移難度的設施，或舊改項目的舊屋權屬不清晰等問題。針對外部條件，需要重點評估當地政策環境。如果項目有較大的政策變動風險，哪怕地塊條件不錯，也要謹慎對待。
2.遵循制度，協商融合：前期的制度、標準、約定都要遵守，在過程中多協商、多溝通。在投前階段，合作協議的擬定最好能細就細，雖然不可能提前預知所有的風險，但可以用約束條款將風險限制在可控范圍內。協議里的關鍵點包括收益的分配方式、計算依據和支付時間;目標調整機制;退出機制等等……
3.書面記錄、決議備檔：對于重要的事情要形成書面文件，在簽字的時候要看清文件內容。
4.強化溝通，理解互信：完善的溝通機制是合作順暢的保障。首先線上會簽機制是最基礎設施，項目團隊正式建立后，運營部要第一時間制定、發布權責手冊。最好能夠建立共同OA系統，打通合作各方的線上會簽通道，提高業務效率，通過強化溝通增強彼此的信任與理解。
最后，0%的個性化風險，可能就會引發100%的損失。所以形成完善的合作開發管理體系，培養合作風險識別與排除的能力，是接下來房企必須重視的一個提升方向。機遇永遠只留給有準備的人，企業也如是。
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